Investavimas į nekilnojamą turtą – sužinokite kaip galima pradėti investuoti į NT ir stabiliai gauti solidžią grąžą

Norite sužinoti kas yra nekilnojamas turtas ir kuo NT investavimas pranašesnis už kitas uždarbio rūšis? Jūsų dėmesiui, didžiausios investavimo į NT paslaptys ir naudingi patarimai pradedantiems NT investuotojams.

Nuo pačių seniausių laikų, investavimas į nekilnojamą turtą laikomas stabilia ir saugia investicija. Taigi, visai neatsitiktinai, viena iš populiariausių ir patraukliausių žmonėms investavimo krypčių Lietuvoje yra būtent investicijos į NT. Reikia pripažinti, kad NT investicijos pasižymi ne tik stabilumu, bet ir pelningumu - kiekvieną mėnesį gali generuoti pakankamai solidžią grąžą. Kita vertus, ši investavimo veikla, taip pat turi ir nemažai niuansų bei paslapčių, apie kurias patyrę investuotojai, dažniausiai kalba labai nenoriai.

Šiame straipsnyje aptarsime visas investavimo į nekilnojamąjį turtą galimybes, prieinamas ne tik stambiems investuotojams, bet ir NT rinkos naujokams. Taip pat pateiksime ir praktinių patarimų, kurie tikimės, padės pirmąsias jūsų NT investicijas atlikti žymiai sėkmingiau. Tačiau pirma, artimiau susipažinkime su nekilnojamu turtu apskritai, juk prieš investuojant, reikia gerai žinoti į ką investuosime. Taigi, jau visai netrukus, būkite pasiruošę atskleisti didžiausias investavimo į nekilnojamą turtą paslaptis!

Kas yra nekilnojamas turtas?

Nekilnojamas turtas – tai pagal savo prigimtį nejudinamas daiktas, kurio buvimo vietos negalima pakeisti, nesumažinant jo vertės ar nepakeičiant jo naudojimo paskirties bei formos. Nekilnojamas turtas gali būti dalijamas į dalis, o padalintos dalys, gali tapti savarankiškais nekilnojamo turto objektais. Pavyzdžiui, jeigu pastatytas statinys padalijamas į atskiras patalpas, kurios pavadinamos butais, tuomet kiekvienas butas tampa atskiru nekilnojamo turto objektu.

Pagal funkcinę paskirtį, nekilnojamą turtą galime skirstyti į gyvenamosios ir komercinės paskirties objektus. Gyvenamosios paskirties NT yra skirtas gyventi, tuo tarpu komercinės paskirties NT objektai, jų naudotojams sudaro sąlygas vykdyti tam tikrą ekonominę veiklą. Gyvenamosios paskirties nekilnojamas turtas tai: vieno buto pastatai, dviejų butų pastatai (sublokuoti namai arba kotedžai) ir daugiabučiai. Dažniausiai pasitaikantys komercinės paskirties NT objektai tai: viešbučiai ir įvairūs administracinės, paslaugų, prekybos, gamybos, sandėliavimo bei poilsio paskirties pastatai.

Atskirai reikėtų paminėti ir žemės sklypus bei miškus. Šie objektai taip pat gali būti laikomi komerciniu nekilnojamu turtu, tačiau investavimas į juos reikalauja žymiai daugiau patirties ir specifinių žinių, nei investavimas į pastatus. Į žemės sklypus dažniausiai investuojama norint uždirbti iš sklypo vertės pakėlimo arba iš produkcijos auginimo (tame tarpe ir iš žemės nuomos). Sklypo vertės kėlimas paprastai atliekamas keičiant žemės paskirtį, na, o norint uždirbti iš produkcijos auginimo, žinoma reikia mokėti ūkininkauti. Dėl savo didelės specifikos, prieš vykdant sandorius, susijusius su žeme arba mišku, rekomenduojame būtinai pasitarti su šios srities specialistais.

Investavimo į NT privalumai ir trūkumai

Patyrę investuotojai puikiai žino, kad visos investavimo priemonės turi savo privalumų bei trūkumų, todėl labai svarbu mokėti tinkamai pasinaudoti kiekvienos priemonės teikiamais privalumais bei įvertinti jos trūkumus. Investavimas į nekilnojamąjį turtą nėra išimtis. Nekilnojamas turtas, be daugelio savo, kaip investicinės priemonės privalumų, turi ir keletą trūkumų, apie kuriuos, vykdant NT sandorius, reikia būtinai žinoti.

Nekilnojamo turto privalumai

• Nekilnojamas turtas yra materialus. Tai savybė, kuria šiandieninėse rinkose pasižymi jau nedaugelis investavimo instrumentų. Net investuojant į auksą ar sidabrą, galima pirkti ne patį fizinį turtą, bet tiesiog teisę šį turtą turėti. NT atveju, visiškai nesvarbu, ar patys perkate butą, kurį vėliau išnuomosite, ar investuojate į kitų NT vystytojų projektus - kiekviena jūsų atlikta investicija į nekilnojamą turtą, gali būti paliesta ir pačiupinėta. Skaitmenizuotame pasaulyje, kuriame turimos akcijos ir obligacijos, tiesiog atsispindi kaip įrašai duomenų bazėje, turėti kažką apčiuopiamo yra didelis privalumas.
• Prieinamas bankinis finansavimas. Skirtingai nei kitoms investavimo priemonėms, investicijoms į NT skolina bankai ir kitos kredito įstaigos. Kadangi nekilnojamas turtas laikomas saugiu ir stabiliu turtu, palūkanos už tokias paskolas yra pačios mažiausios rinkoje. Taigi, norint pirkti butą nuomai, tereikia turėti tik pradinį įnašą, o likusią pinigų sumą galima skolintis iš banko.
• Finansinio sverto efektas. Viena iš sėkmingo investavimo į NT paslapčių yra sugebėjimas pasinaudoti finansinio sverto teikiamais privalumais. Kadangi nekilnojamo turto investicijoms galima gauti paskolą, investuotojas gali įnešti tik dalį nuosavų lėšų, o likusią dalį padengti iš gautos paskolos. Tokiu atveju, investuotojui priklauso net kelis kartus didesnis turtas nei jis yra investavęs savų pinigų.
• Stabilizuojantis faktorius. Patyrę investuotojai, nekilnojamą turtą vertina dėl jo atsparumo infliacijai ir sugebėjimo išlaikyti savo vertę. Kadangi nekilnojamas turtas yra kita turto klasė nei vertybiniai popieriai, investavimas į NT padeda geriau diversifikuoti investicinius portfelius bei suteikia jiems stabilumo. Taigi, galime drąsiai teigti, kad nekilnojamas turtas yra svarbi kiekvieno patyrusio investuotojo investicinio portfelio dalis.

Nekilnojamo turto trūkumai

• Mažas rinkos likvidumas. Nekilnojamo turto rinka pasižymi palyginus nedideliu likvidumu. Pavyzdžiui, vertybinių popierių biržoje, įmonių akcijas galima pirkti ir parduoti praktiškai vos tik panorėjus, tuo tarpu NT objektų pardavimas, dažnai užtrunka ištisus mėnesius ar net metus. Prireikus NT objektą parduoti greičiau, investuotojui dažnai tenka stipriai nuleisti objekto kainą arba netgi parduoti objektą nuostolingai.
• Didelė NT kaina. Vienas iš didžiausių nekilnojamo turto trūkumų, kuris stipriai mažina šios turto rūšies, kaip investavimo priemonės, patrauklumą – tai didelė jo įsigijimo kaina. Daugelis smulkesnių investuotojų, neinvestuoja į nekilnojamą turtą vien todėl, kad norint įsigyti NT objektą, reikia jau turėti pakankamai didelį kapitalą.
  Iš kitos pusės, investavimas į NT gali būti atliekamas ne tik tiesiogiai perkant atskirus nekilnojamo turto objektus. Reikėtų paminėti, kad šiuolaikinės technologijos bei naujai besikuriančios investavimo platformos, atveria nekilnojamo turto rinką visiems norintiems ir suteikia galimybę pradėti investuoti į NT net ir nuo 50 eurų! Bet apie tai truputį vėliau.
• Išlaikymas ir priežiūra. Nekilnojamas turtas dėvisi, todėl jį reikia ne tik nuolat prižiūrėti bei išlaikyti, bet ir periodiškai kaupti santaupas, objekto atnaujinimui ar remontui. NT objektą galima valdyti pačiam arba samdyti nekilnojamo turto agentūrą. Dirbant be samdyto NT valdytojo, turėsite patys pasirūpinti savalaikiu nuomos bei komunalinių mokesčių mokėjimu, ruošti buto nuomos sutartis ir kitus dokumentus bei užsiimti nuomininkų paieškos, kontrolės ir panašiais darbais. Viena ar kelios nekilnojamo turto investicijos, paprastai nereikalauja daug laiko jų aptarnavimui, tačiau NT objektų turint daugiau, tikrai vertėtų pagalvoti apie turto valdymo paslaugas teikiančios agentūros samdymą. Žinoma, agentūros atliekamas nekilnojamo turto valdymas kainuoja, todėl už teikiamas valdymo paslaugas turėsite mokėti tam tikrą atlygį, kuris mažins iš jūsų nekilnojamo turto investicijos gaunamą grąžą.
• Mokesčiai ir reguliavimas. Reikėtų pažymėti, kad nekilnojamo turto rinka reguliuojama įstatymais, todėl Lietuvoje spekuliacijos nekilnojamo turto kainomis yra stipriai ribojamos. Jeigu į NT investuojate kaip fizinis asmuo, reikėtų žinoti, kad pagal šiuo metu mūsų šalyje veikiantį Gyventojų pajamų mokesčio įstatymą, pajamos iš nekilnojamo turto pardavimo, neišlaikyto 10 metų nuo jo įsigijimo, apmokestinamos pajamų mokesčiu.

Apibendrinant, galima teigti, kad didžiausias nekilnojamo turto privalumas – tai jo vertės stabilumas ir galimybė pasinaudoti finansiniu svertu investuojant. Iš kitos pusės, palyginti nedidelis NT likvidumas, dažnai mažina šios investavimo priemonės patrauklumą greito uždarbio ieškančių investuotojų akyse.

Investavimo į NT būdai

Ilgą laiką investavimas į nekilnojamą turtą buvo prieinamas tik stambiems investuotojams, galintiems savo investicijoms skirti pakankamai dideles pinigų sumas. Tačiau vykstant sparčiai technologijų plėtrai, tradicinius investavimo į NT būdus papildė nauji, leidžiantys šioje rinkoje dalyvauti beveik kiekvienam norinčiam. Iš esmės, investuoti į nekilnojamą turtą galima tiesiogiai – pačiam įsigyjant konkrečius NT objektus ar juos vystant, ir netiesiogiai – investuojant į nekilnojamo turto bendroves arba jų vystomus NT projektus.

Lietuvoje tradiciškai populiariausias tiesioginis investavimas į NT, kuomet įsigyjamas arba statomas gyvenamosios bei komercinės paskirties nekilnojamas turtas. Investuojant tiesiogiai, iš NT dažniausiai siekiama uždirbti dviem pagrindiniais būdais: turtą parduodant arba jį nuomojant. Kuris uždarbio būdas bus pasirinktas, paprastai priklauso nuo investuotojo tikslų. Jei investuotojas siekia uždirbti iš kapitalo prieaugio, jis įsigytą NT objektą suremontuoja arba atlieka kitus, šio objekto vertę didinančius veiksmus ir parduoda už didesnę kainą negu pirko. Jei investuotojas siekia gauti stabilų pinigų srautą, tuomet jis įsigytą nekilnojamą turtą išnuomoja.

Investicijos į NT, taip pat gali būti daromos ir netiesiogiai. Šiuo atveju, investuotojai dažniausiai renkasi iš keleto alternatyvių investavimo į nekilnojamąjį turtą būdų. Visų pirma, galima įsigyti bendrovių, valdančių nekilnojamo turto objektus, akcijų. Jei reikia didesnės diversifikacijos, tuomet į NT galima investuoti per investicinius fondus, kurie investuoja į įvairias šalies, regiono ar viso pasaulio nekilnojamo turto bendroves. Dar vienas neseniai atsiradęs, tačiau ypač sparčiai populiarėjantis investavimo į nekilnojamą turtą būdas – tai investavimas į NT projektus per įvairias internetines sutelktinio finansavimo platformas.

Investavimo į nekilnojamą turtą būdų palyginimas

	NT nuoma	NT perpardavimas	NT vystymas	NT fondai ir akcijos	Sutelktinis NT finansavimas
Kapitalo poreikis	30-60 tūkst.	Nuo 50 tūkst.	Nuo 100 tūkst.	Nuo 1000 eur	Nuo 50 eur
Metinis pelningumas	4-8 %	10-20 %	20-30 %	5-10 %	8-12 %
Darbo sąnaudos	Vidutinės	Didelės	Labai didelės	Nedidelės	Minimalios
Žinių poreikis	Didelis	Labai didelis	Labai didelis	Vidutinis	Nedidelis
Rizika	Didelė	Didelė	Labai didelė	Vidutinė	Vidutinė

Kaip matote, investavimo į nekilnojamą turtą galimybių, šiuo metu tikrai yra daug ir įvairių. Kiekvienas investavimo būdas turi savo pranašumų ir tik sau būdingų niuansų, todėl juos visus reikėtų aptarti detaliau.

Nekilnojamo turto nuoma

Nekilnojamo turto nuoma – tai tradicinis ir populiariausias Lietuvoje investavimo į nekilnojamą turtą būdas. Nuomoti galima ne tik butą, bet ir garažą, automobilio stovėjimo vietą, komercines, administracines, sandėliavimo ar kitas patalpas. Žinoma, šios rūšies investavimui paprastai reikalingas pakankamai nemažas pradinis kapitalas. Jei planuojate užsiimti butų nuoma, tuomet vienai NT investicijai reikės skirti apie 30-60 tūkst. eurų. Nekilnojamą turtą galimą pirkti iš asmeninių lėšų arba pasinaudojus anksčiau aptartu finansinio sverto efektu. Turėkite omenyje, kad investuojant skolintais pinigais, susiduriama su paskolos rizika, kuomet pakilus palūkanų normai arba nukritus NT nuomos kainoms, iš nuomos gaunamos pajamos gali nebepadengti paskolos įmokų. Taigi, prieš sudarant sandorį būtinai viską gerai paskaičiuokite ir apgalvokite.

Kalbant apie investicijų pajamingumą, metinė būsto nuomos grąža paprastai siekia apie 4-8 proc., todėl esant palankioms sąlygoms, tokia investicija tikrai gali generuoti pastovų ir stabilų pinigų srautą. Reikėtų paminėti, kad investicijų grąža, taip pat priklauso ir nuo nekilnojamo turto vietos. Patrauklioje nuomininkas vietoje esantį nekilnojamą turtą, visuomet galima išnuomoti daug greičiau ir brangiau, todėl renkantis objektą, būtinai įvertinkite susisiekimo galimybes, aplinką, saugumą bei kitus svarbius kriterijus. Kitaip sakant, investuotojas turi pakankamai gerai išmanyti nekilnojamo turto rinką ir jos tendencijas.

Nekilnojamo turto perpardavimas

Pirk pigiau, parduok brangiau – taip trumpai galėtume pavadinti šį investavimo į nekilnojamą turtą būdą. Didžiausia NT perpardavimo paslaptis – tai stengtis uždirbti perkant, o ne parduodant. Kitaip sakant, reikia ieškoti žemiau rinkos kainos parduodamų perspektyvių NT objektų ir juos nusipirkus bei atnaujinus, tiesiog parduoti brangiau. Tokios NT investicijos yra brangesnės nei nekilnojamo turto nuoma, tačiau ir žymiai pelningesnės. Priklausomai nuo nekilnojamo turto objekto dydžio, veiklos starui prireiktų mažiausiai 50-60 tūkst. eurų, o užbaigus sandorį, galite tikėtis apie 10-20 proc. grąžos.

Iš esmės, šis investavimo būdas reikalauja ne tik labai gero NT rinkos, bet ir apskritai viso statybos proceso išmanymo. Aukcionuose ar kitais būdais įsigyti objektai, dažnai būna stipriai apleisti, todėl reikia juos atnaujinti, gauti įvairius leidimus, samdyti statybininkus bei kontroliuoti jų darbą. Darbo sąnaudų prasme, tokio pobūdžio NT investavimas, dažniausiai pareikalaus iš jūsų ne mažiau kaip pusės darbo dienos, todėl šiai veiklai būkite pasiruošę skirti nemažą dalį savo laiko. Taip pat reikėtų paminėti, kad dėl mažo NT rinkos likvidumo, atnaujintus nekilnojamo turto objektus, dažnai būna sunku parduoti už norimą kainą, todėl šioje veikloje, taip pat reikia turėti gerus pardavimo įgūdžius.

NT projektų vystymas

NT vystymas – tai ištisas procesas, dažniausiai apimantis viską, nuo žemės sklypo įsigijimo bei jo suplanavimo iki statybos darbų vykdymo bei jų užbaigimo. Tokio pobūdžio veikla, beveik visada reikalauja didelių finansinių ir žmogiškųjų resursų. Investicijos į nekilnojamo turto vystymo projektus, paprastai prasideda nuo 100 tūkst. eurų, o projektų įgyvendinimo sėkmė, priklauso nuo visos komandos gerai koordinuotos veiklos bei gilaus NT rinkos, statybos proceso, technologinių, teisinių ir žinoma, finansinių klausimų išmanymo.

Galima sakyti, kad NT projektų vystymas yra geriausiai atsiperkantis investavimo į nekilnojamąjį turtą būdas. Dažnai tokių investicijų grąža siekia 20-30 proc., tačiau atskirais atvejais, gali būti ir dar didesnė. Kita vertus, norint sulaukti sėkmės, NT projektų vystymui reikia skirti visą savo laiką, todėl šią veiklą tiksliau būtų vadinti nuolatiniu darbu, o ne investavimu.

Investavimas į NT fondus ir bendrovių akcijas

Kadangi NT objektais reikia nuolat rūpintis ir prižiūrėti, o norint juos parduoti, dažnai susiduriama ir su likvidumo problemomis, kai kuriems investuotojams, tiesioginis investavimas į nekilnojamąjį turtą nėra patrauklus. Tokiais atvejais, investuotojai pasirenka netiesioginius investavimo būdus, vienas iš kurių - investavimas į NT fondus arba nekilnojamą turtą valdančių bendrovių akcijas. Investavus į su nekilnojamu turtu susietus vertybinius popierius, pašalinami net keli NT trūkumai: galima investuoti nedideles pinigų sumas, atkrenta priežiūros ir išlaikymo išlaidos, o svarbiausia – vertybinius popierius galima parduoti žymiai greičiau ir paprasčiau nei NT objektą.

NT fondų veikimo principas yra paprastas – fondą valdo profesionalus fondo valdytojas, kuris už tam tikrą mokestį, kontroliuoja investuotojų jam patikėtus pinigus ir investuoja į nekilnojamą turtą. Fondo valdytojas, pagal iš anksto nustatytą strategiją, pats priima sprendimus į kuriuos NT objektus verta investuoti, o kuriuos objektus galbūt reikėtų ir parduoti. Nekilnojamo turto fondai, taip pat gauna pajamų ir už jiems priklausančio NT nuomą. Šias pajamas jie gali išmokėti investuotojams arba reinvestuoti atgal į fondo veiklą.

Nekilnojamą turtą valdančių bendrovių veikla, iš esmės yra labai panaši į NT fondų veiklą – jos valdo NT rinkos profesionalų suformuotus nekilnojamo turto portfelius, kuriuos sudaro nuomojami bei vystomi NT objektai. Toks nekilnojamo turto portfelis generuoja pastovų pinigų srautą iš nuomos, o vystomi perspektyvūs NT projektai, leidžia bendrovei ir jos akcininkams papildomai uždirbti iš valdomo turto vertės kylimo.

Vienas iš didžiausių investavimo į NT fondus arba bendrovių akcijas privalumų yra nedidelės darbo sąnaudos, kadangi visą su NT valdymu susijusį darbą atlieka fondo valdytojas arba bendrovės darbuotojai. Investuotojui lieka tik tinkamai pasirinkti patį fondą ar bendrovę, o metinė investicijų grąža, paprastai gali siekti apie 10-15 proc. Kita vertus, investuojant į vertybinius popierius, visuomet reikia įvertinti ir didesnę vertybinių popierių riziką. Pasirinkto NT fondo ar bendrovės vertė, daugiausia priklauso nuo jų turto portfelį sudarančių NT objektų rinkos vertės, todėl priklausomai nuo NT rinkos sąlygų, jūsų pačių investicijų vertė gali didėti arba sumažėti.

Sutelktinis NT projektų finansavimas

Dar vienas, sparčiai Lietuvoje populiarėjantis investavimo į nekilnojamą turtą būdas – tai sutelktinis NT finansavimas. Nors Vakarų Europoje ir Jungtinėse Amerikos Valstijose, šis finansavimo būdas jau tapo rimta alternatyva bankiniam finansavimui, mūsų regione, sutelktinis finansavimas dar tik pradeda populiarėti. Šiuo metu, Lietuvoje bei kaimyninėse šalyse, veiklą vykdo keletas internetinių nekilnojamo turto sutelktinio finansavimo platformų.

Visos sutelktinio finansavimo platformos veikia labai panašiai – jose skelbiami NT projektai, kurių vystymui reikalingas finansavimas. Platformoje užsiregistravę žmonės, įvertinę paskelbtų projektų patrauklumą, skolina pinigus skelbiamų NT projektų tolimesniam vystymui ir taip uždirba iš savo investicijų. Žmonių investicijoms apsaugoti, finansuojamo NT projekto vystytojas, paprastai turi įkeisti turtą, kurio vertė būtų didesnė už jo prašomą finansavimo sumą. Sutelktinis investavimas į NT paprastai vyksta tokiu būdu:

• NT projekto vystytojas pateikia finansavimo paraišką.
• NT investavimo platforma atlieka pateikto projekto vertinimą ir jeigu projektas atitinka keliamus reikalavimus, jis pristatomas užsiregistravusiems investuotojams.
• Investuotojai finansuoja NT projektą.
• Surinkus reikiamą pinigų sumą, lėšos yra išmokamos NT projekto vystytojui.
• Investuota suma ir palūkanos yra grąžinamos investuotojams, pagal iš anksto sudarytą ir patvirtintą grafiką.

Vienas didžiausių sutelktinio NT finansavimo platformų privalumų – tai jų prieinamumas. Seniau buvo laikoma, kad investavimui į nekilnojamą turtą, reikia pakankamai didelio kapitalo, tačiau pradėjusios veikti NT investavimo platformos, atvėrė nekilnojamo turto rinką daug platesniam klientų ratui. Daugelis sutelktinio finansavimo platformų leidžia pradėti investuoti į NT objektus ir nuo 50 arba 100 eurų! Investuojant šiuo būdu, galima tikėtis gauti vidutiniškai 8-11 proc. metinę grąžą.

Investuoti galite šiose sutelktinio NT finansavimo platformose:

Taip pat reikėtų paminėti, kad būtent sutelktinio finansavimo platformos darbuotojai, atlieka liūto dalį NT projektų įvertinimo darbų. Jie vertina vystytojų pasiūlytų NT projektų perspektyvumą, galimas rizikas, siūlomo užstato dydį bei kitus rodiklius ir patvirtintų projektų vertinimus pateikia investuotojams. Taigi, nors šis investavimo į NT būdas nereikalauja gilaus nekilnojamo turto rinkos reikalų išmanymo, tačiau siekiant padidinti galimą grąžą bei sumažinti rizikas, kiekvienam investuotojui vertėtų susipažinti nors su pagrindiniais NT investicijų vertinimo rodikliais. Apie juos toliau ir pakalbėsime.

Svarbiausi investicijų į nekilnojamą turtą vertinimo rodikliai

Investuojant į nekilnojamo turto rinką, labai svarbu tiksliai ir aiškiai įvertinti būsimos investicijos grąžos ir rizikos santykį. Paprastai kuo investicija pelningesnė, tuo ji yra ir rizikingesnė, tačiau dėl per didelės rizikos, net ir galimai ypač pelningos investicijos, daugeliui investuotojų tampa nebepatrauklios. Susidaryti nuomonę apie investicijos patrauklumą padeda įvairūs investicijų vertinimo rodikliai, svarbiausius iš kurių netrukus ir aptarsime. Tačiau turėkite omenyje, kad rodikliai geri tiek, kiek kokybiškai jie yra apskaičiuoti, todėl patariame visuomet atkreipti dėmesį į rodikliams apskaičiuoti naudojamų duomenų patikimumą bei daromų prielaidų pagrįstumą. Tai leis patikimiau įvertinti pasitaikiusias investavimo galimybes.

NT Investicinė grąža

Investicinė grąža - tai finansinis rodiklis, kuris parodo iš jūsų nekilnojamo turto investicijos gaunamą naudą. Šį rodiklį ypač naudinga apskaičiuoti prieš sudarant kiekvieną NT sandorį, kadangi jis labai aiškiai padeda įvertinti kiek pelningas planuojamas sandoris gali būti. Paprastai investicinė grąža skaičiuojama metams arba visam sandorio laikotarpiui.

Investicinė grąža apskaičiuojama pagal šią formulę:

$$Investicinė\ grąža = \frac{Gautas\ pelnas}{Investuota\ suma} \times 100\%$$

Jei NT objektą parduodate, tai tokios NT investicijos grąžą skaičiuosite pagal tokią formulę:

$$Investicinė\ grąža = \frac{Pardavimo\ kaina - Investuota\ suma}{Investuota\ suma} \times 100\%$$

Paskolos ir turto vertės santykis

Investuojant į sutelktinio finansavimo platformų siūlomas paskolas su nekilnojamo turto įkeitimu, investicijos riziką padeda įvertinti taip vadinamas LTV (angl. Loan To Value) arba paskolos ir turto vertės santykis. Šis rodiklis parodo, kokią dalį įkeičiamo turto vertės sudaro prašoma paskola. Pavyzdžiui, jei už prašomą 60 tūkst. eurų vertės paskolą įkeičiamas 100 tūkst. vertės turtas, tuomet LTV rodiklis bus lygus 60 proc. Kaip matote, kuo LTV rodiklis didesnis, tuo aukštesnė ir skolinimo rizika.

Paskolos ir turto vertės santykis apskaičiuojamas pagal šią formulę:

$$LTV\ = \frac{Paskolos\ vertė}{Įkeičiamo\ turto\ vertė} \times 100\%$$

Investuojant į nekilnojamą turtą, LTV rodiklis neturėtų viršyti 70 proc. Taip pat, didžiausią dėmesį reikėtų atkreipti į įkeičiamo turto vertę. Nors nekilnojamo turto vertinimo procedūros yra griežtai reglamentuotos teisės aktuose, tačiau kartais pasitaiko atvejų, kuomet turto įvertinimas neatitinka realių rinkos kainų. Todėl investuojant į nekilnojamą turtą pagal LTV rodiklį, reikėtų labai atidžiai peržiūrėti įkeičiamo turto kainos vertinimo pagrįstumą.

Paskolos ir projekto kainos santykis

Sekantis rodiklis, puikiai tinkantis NT vystymo projektams vertinti yra LTC (angl. Loan To Cost) arba paskolos ir projekto kainos santykis. Šis rodiklis parodo, kokia numatomos NT projekto statybos kainos dalis yra finansuojama paskolos lėšomis. Kitaip sakant, LTC rodiklis atsižvelgia ne į įkeičiamo turto vertę, bet į investicijų, reikalingų pilnai išvystyti nekilnojamo turto projektą, kainą. Kuo aukštesnis LTC, tuo rizikingesnė yra paskola, todėl investuojant į nekilnojamąjį turtą, visuomet reikėtų sekti, kad projektų LTC rodiklis neviršytų 70 proc.

Paskolos ir projekto kainos rodiklis apskaičiuojamas:

$$LTC\ = \frac{Paskolos\ vertė}{Projekto\ sąmatinė\ kaina} \times 100\%$$

Mano pirmoji investicija į nekilnojamą turtą – nuo ko pradėti?

Tenka pripažinti, kad tiesioginis investavimas į nekilnojamą turtą, įsigyjant konkretų turto objektą, iš tiesų reikalauja arba didelio pradinio kapitalo, arba sugebėjimo efektyviai valdyti skolintus pinigus. Dažnas, dar tik pažintį su NT rinka pradedantis investuotojas, neturi sukaupęs reikiamos pinigų sumos arba dėl nepakankamų žinių, nesiryžta skolintis ir pasinaudoti sverto efektu. Tačiau didelis pradinio kapitalo poreikis tiesioginėms NT investicijoms, visiškai nereiškia, kad durys pradedantiems investuotojams į šią turto klasę yra visiškai uždarytos.

Visuomet lieka netiesioginio investavimo į NT galimybė. Ilgą laiką nekilnojamas turtas buvo laikomas alternatyvia investicija, reikalaujančia daug specifinių žinių ir didelio kapitalo. Tačiau sparčiai besivystančios šiuolaikinės technologijos, atvėrė šią rinką daugeliui paprastų žmonių. Elektroninėje erdvėje vykstanti prekyba NT fondais ir įmonių akcijomis bei greitai populiarėjančios sutelktinio finansavimo platformos, suteikia realią galimybę NT rinkoje sudalyvauti ir pradedantiems investuotojams.

Reikėtų pažymėti, kad dauguma veikiančių sutelktinio finansavimo platformų, leidžia savo klientams pradėti investuoti net nuo 50 arba 100 eurų! Taigi, pažintį su nekilnojamo turto rinka, iš tiesų gali pradėti kiekvienas norintis.

Pabaigai, kviečiame susipažinti su dažniausiai mūsų skaitytojų užduodamais klausimais apie investavimą į nekilnojamą turtą:

Kas yra nekilnojamas turtas?

Nekilnojamas turtas – tai nejudinamas daiktas, kurio vietos negalima pakeisti, nesumažinant jo vertės ar nepakeičiant jo naudojimo paskirties bei formos. Nekilnojamas turtas gali būti padalintas į dalis, o padalintos dalys, gali tapti savarankiškais nekilnojamo turto objektais.

Kaip skirstomas nekilnojamas turtas?

Nekilnojamas turtas, dažniausiai yra skirstomas į gyvenamosios ir komercinės paskirties turtą. Gyvenamosios paskirties NT: vieno buto pastatai, dviejų butų pastatai (sublokuoti namai arba kotedžai) bei daugiabučiai. Komercinės paskirties NT: žemės sklypai, miško sklypai, viešbučiai bei įvairūs administracinės, paslaugų, prekybos, gamybos, sandėliavimo bei poilsio paskirties pastatai.

Kokie yra investavimo į nekilnojamą turtą būdai?

Investuoti į nekilnojamą turtą galima tiesiogiai arba netiesiogiai. Tiesioginis investavimas į nekilnojamą turtą: NT nuoma, NT perpardavimas, NT projektų vystymas. Netiesioginis investavimas į NT: investavimas į nekilnojamo turto fondus, investavimas į nekilnojamo turto bendrovių akcijas, sutelktinis NT projektų finansavimas.

Kaip įvertinti NT investicijų riziką?

Įvertinti vystomų NT projektų rizikingumą padeda nekilnojamo turto investicijų vertinimo rodikliai: LTV (paskolos ir turto vertės santykis) ir LTC (paskolos ir projekto kainos santykis). LTV rodiklis apskaičiuojamas dalijant prašomos paskolos vertę iš įkeičiamo turto vertės. Normalus LTV rodiklis neturėtų būti didesnis nei 70 proc. LTC rodiklis apskaičiuojamas dalijant prašomos paskolos vertę iš numatomo vystyti NT projekto sąmatinės kainos. Įprastomis sąlygomis, LTC rodiklis taip pat neturėtų viršyti 70 proc.